ADEMPIMENTI PER LA STIPULA DI UN ATTO NOTARILE.
N.B.: la stipula di un atto è subordinata alla consegna al Notaio dei documenti indicati nella sezione "Documenti necessari per la stipula", che è possibile trovare QUI
1- L' Inserimento negli atti della cronistoria dei titoli di provenienza e delle ultime mutazioni catastali.
All'interno di un atto notarile i riporta:
- la
cronistoria degli ultimi trasferimenti di proprietà relativi all'immobile (nell'atto di trasferimento immobiliare è necessario indicare solo l'ultima provenienza ma è utile risalire al ventennio così da offrire una garanzia assoluta all'acquirente. La storia ventennale dell'immobile è altresì necessaria qualora l'acquirente richieda un mutuo;- Verifica della continuità delle trascrizioni nel ventennio (compresi i passaggi per successione);
- Conformità Catastale : Verifica correttezza degli intestatari catastali, verifica che le planimetrie depositate in Catasto corrispondano allo stato di fatto (su dichiarazione delle parti); la cronistoria delle ultime mutazioni catastali intervenute.
2- Le ispezioni ipotecarie.
le ispezioni ipotecarie devono sempre essere aggiornate al giorno della stipula dell’atto, in modo da evitare all’acquirente i rischi connessi ad eventuali formalità pregiudizievoli trascritte o iscritte all’ultimo momento a carico del venditore.
E' obbligo del Notaio evidenziare in atto la possibile sussistenza di prelazioni legali (ad esempio, prelazione del confinante coltivatore diretto, o del conduttore di immobili urbani), in modo che la circostanza sia opportunamente constatata dalle parti, e prestare loro ogni opportuna consulenza al fine di evitare conseguenze pregiudizievoli all’acquirente e responsabilità al venditore.
E' altresì obbligo del Notaio assicurare comunque la massima tempestività sia nell’aggiornamento delle ispezioni ipotecarie, sia nell’esecuzione della formalità di trascrizione dell’atto.
In caso di alienazione di immobili per i quali sia ipotizzabile un privilegio dello Stato sugli immobili (ad esempio, in caso di rivendita infraquinquennale di immobili acquistati con le agevolazioni della prima casa, che non sia seguita dal riacquisto entro un anno), sarà opportuno prevedere le idonee cautele.
3- Assicurazione della continuità delle trascrizioni.
E' altresì compito del Notaio curare scrupolosamente che sia osservata la continuità delle trascrizioni (richiesta dall'art. 2650 del codice civile) nel ventennio, relativamente ai trasferimenti di proprietà antecedenti l'atto da stipulare; in mancanza, le successive trascrizioni o iscrizioni non produrrebbero effetto, con possibile grave pregiudizio dell’interesse dell’acquirente. E' quindi sempre opportuno provvedere ad effettuare le eventuali trascrizioni mancanti.
In particolare, la trascrizione dell'acquisto ereditario (accettazione espressa o tacita) è estremamente importante, in quanto serve a "consolidare" l'acquisto successorio (per gli effetti, in particolare, degli artt. 534 e 2652 n. 7 del codice civile), a beneficio dell'avente causa in buona fede (il quale, solo se tale trascrizione è effettuata, può fare salvo il suo acquisto, a fronte di vicende successive quali, ad esempio, la scoperta di un nuovo testamento, di un figlio naturale del defunto, ecc.). Ai suddetti fini, la semplice denuncia di successione non svolge alcuna funzione (la stessa è finalizzata esclusivamente a scopi fiscali).
Allorché si provvede alla pubblicazione di testamenti olografi, o di registrazione di testamenti pubblici, si consiglia alle persone chiamate all'eredità, che richiedano la pubblicazione del testamento, di rendere nel medesimo atto dichiarazione espressa di accettazione di eredità, in modo da poter provvedere alla relativa trascrizione a norma dell'art. 2648 del codice civile.
4- Conformità Catastale
Ai sensi dell'art. 29 comma 1 bis introdotto dalla Manovra Fin . 2010, il Notaio deve :
1) individuare gli intestatari catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari (cd. conformità soggettiva);
2) Controllare ed accertarsi sulla corretta identificazione catastale e fare riferimento alle planimetrie depositate in catasto (opportunamente da allegare) nonchè far rendere in atto la dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie (cd. conformità oggettiva).
5- Il regime urbanistico del fabbricato oggetto di vendita.
Il testo unico dell’edilizia (d.p.r. n. 380/2001) obbliga la parte alienante a dichiarare negli atti di trasferimento il regime urbanistico dei fabbricati e dei terreni.
E' opportuno che la parte alienante effettui - direttamente o avvalendosi dello Studio scelto - indagini presso i competenti uffici comunali al fine di rendere dichiarazioni consapevoli ed informate, evitando così gravose responsabilità, anche penali, e di produrre quindi allo studio notarile copia dei provvedimenti abilitativi edilizi, in modo da evitare errori nell’indicazione dei relativi estremi.
In caso di richiesta di agevolazioni fiscali e contestuale presenza di abusivismi edilizi, si ricorda che il Notaio è obbligato ad allegare alla richiesta di registrazione copia autentica della concessione in sanatoria, o della relativa domanda (che le parti devono produrgli); in caso contrario la legge prevede la decadenza dalle agevolazioni fiscali.
6- La conformità degli impianti e l'attestato di Certificazione Energetica
L'attestazione di conformità o meno degli impianti dei fabbricati alla vigente normativa (gas, impianti elettrici, ecc.) non è presupposto per la regolarità dell'atto notarile, ma rappresenta elemento importante ai fini della valutazione dell’assenza di vizi, e della sussistenza delle qualità promesse, nell’immobile venduto.
E' quindi compito del Notaio consigliare alle parti di effettuare la relativa verifica prima della stipula dell'atto.
Nel caso in cui gli impianti siano conformi, la parte venditrice dovrà consegnare alla parte compratrice le relative certificazioni.
Nel caso in cui detta conformità non sussista, ovvero non siano stati effettuati i relativi accertamenti, è assolutamente opportuno che le parti avvisino di ciò il Notaio rogante, affinché venga previsto in atto carico di quale soggetto porre le relative spese ed incombenze.
Negli ultimi anni ha assunto sempre più importanza conoscere con precisione quale sia il "consumo" energetico dell'immobile. Tale valore viene dichiarato in una particolare perizia da appositi tecnici nell'Attestato di Certificazione Energetica (in breve, "A.C.E.") che è sempre opportuno allegare all'atto di trasferimento immobiliare. In particolari situazioni poi è possibile usufruire di particolari agevolazioni fiscali per l'acquisto (detrazioni, ecc.). Si ricorda che oggi è sempre obbligatorio allegare la certificazione energetica per il trasferimento di immobili.
7- Certificato di agibilità.
Si segnala l’importanza del certificato di agibilità del fabbricato oggetto di alienazione, e le possibili conseguenze pregiudizievoli (sanzioni amministrative; responsabilità del venditore; risoluzione del contratto) nell’ipotesi in cui detto certificato non sia stato rilasciato, o non sussistano i presupposti per il relativo rilascio (o per la formazione del silenzio assenso). E' quindi sempre consigliabile inserire in atto degli estremi di detto certificato, o degli estremi del silenzio-assenso, ove ne ricorrano i presupposti; in alternativa, è opportuno prevede in atto l'obbligo dell'alienante di procurare all'acquirente il conseguimento dell'agibilità suddetta.
La verifica della sussistenza o meno del certificato di agibilità, presso gli uffici comunali, deve essere effettuata - a cura e spese del venditore - eventualmente con l'assistenza di un tecnico di sua fiducia.
8- Registrazione, trascrizione ed iscrizione degli atti.
La legge obbliga il notaio rogante ad effettuare la registrazione e trascrizione dell'atto (oggi effettuate con modalità telematiche) entro 30 giorni dalla stipulazione dell'atto; tuttavia nell'ottica della massima tutela possibile, è opportuno curare i suddetti adempimenti in termini più ristretti. Si tratta infatti di un aspetto di notevolissima importanza per la tutela dell’acquirente: il ritardo nella trascrizione potrebbe comportare un grave pregiudizio per lo stesso, nel caso ad esempio in cui tra la data dell’atto e la data della relativa trascrizione venisse trascritto un sequestro o un pignoramento, venisse iscritta un’ipoteca, o fosse dichiarato il fallimento del venditore.
9- Rimedio alla nullità di atti di provenienza che non rechino le dichiarazioni urbanistiche.
Oggi, a seguito del cambiamento della legislazione in materia, è possibile procedere a convalida di atti in cui non erano state rese in conformità delle legge le dichiarazioni urbanistiche.
A tutela delle parti, è sempre opportuno effettuare una verifica del contenuto dei titoli di provenienza (e non soltanto delle note di trascrizione) nel quinquennio precedente la stipula (art. 2652, n. 6, c.c.); Qualora sia riscontrabile una nullità nell'atto di provenienza (artt. 17 e 40 della legge n. 47/1985; art. 46 del d.p.r. n. 380/2001), sarà necessaria una dichiarazione di conferma e convalida (in base alle norme succitate); convalida che comporta la necessità di una nuova trascrizione dell'atto nullo convalidato. Il Notaio incaricato provvederà alle relative incombenze in modo da garantire all’acquirente ed eventualmente alla banca mutuante la sicurezza di un acquisto valido ed efficace.