TASSAZIONE DELLE PLUSVALENZE DELLE CESSIONI IMMOBILIARI EX 67 TUIR
Tassazione dei Redditi diversi: In questa categoria il legislatore ha raggruppato una serie di fattispecie la cui unica caratteristica comune è di ordine negativo e consiste nel non poter le stesse essere ricondotte, per difetto di uno o più dei relativi presupposti, ad alcuna delle altre categorie di reddito elencate nell’art. 6 Tuir.
Art. 67, lett. a, b, c, c-bis: Ipotesi accomunate dal fatto che la ricchezza deriva da dismissioni patrimoniali ed è riconducibile al genus delle plusvalenze, che si ricava dalla differenza positiva tra il costo di acquisto e il corrispettivo percepito a fronte della dismissione.
Art. 67, lett. a : Plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni: Plusvalenze realizzate mediante l’esecuzione di opere intese a rendere edificabile l’area per la successiva vendita, anche parziale, dei terreni o edifici .
Art. 67, lett. B:
Plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, fatta eccezione per quelli acquisiti per successione e donazione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
Plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione
Art.
67, et. C, c bis:
Le plusvalenze ivi disciplinate traggono origine dalla cessione di azioni o di altre partecipazioni sociali, e dalla cessione di titoli obbligazionari o di altre attività finanziarie: c.d. capital gains
Plusvalenza: prezzo d’acquisto + oneri –
prezzo di vendita
Quando si realizza una plusvalenza
immobiliare tassabile ex art. 67?
1- La lottizzazione di terreni e la costruzione di fabbricati, con successiva rivendita;
2- La cessione a titolo oneroso di immobili (fabbricati – terreni agricoli) entro 5 anni dall’acquisto, escluse quelle acquistate x successione o adibite (x la maggior parte del tempo) a residenza familiare;
3- la cessione a titolo oneroso di terreni edificabili (sempre) [la cui tassazione è costituita dalla una tassazione separata ex 17 c.1 g bis Tuir salvo opzione x tassazione ordinaria];
4- la cessione di immobili pervenuti a titolo di donazione da non più di 5 anni.
Requisiti tassazione plusvalenza
67 lett. a):
Lottizzazione di terreni:
Se cessione è prima dei 5 anni: differenza tra corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di cessione
Se dopo 5 anni: dal valore normale nel 5° anno anteriore alla lottizzazione
Se per donazione: dal valore normale al momento della lottizzazione.
Terreni su cui è stato costruito un edificio: la plusvalenza è sempre tassabile.
Se sul terreno è edificato un fabbricato, indipendentemente dal modo e dal tempo in cui sono stati acquistati, si applica sempre la plusvalenza imponibile perché ritenuti intrinsecamente commerciali.
67 lett. b): Cessioni immobiliari: la plusvalenza è tassabile a determinati requisiti:
devono sussistere i seguenti requisiti:
- Acquistati da meno di 5 anni, tranne quando è destinato ad abitazione principale od è pervenuto per successione (nel qual caso non genera mai plusvalenza);
- Sempre (anche + di 5 anni), x i terreni edificabili
- Imm. acquistati per donazione: sussiste sempre il limite temporale dei 5 anni (solo dopo 5 anni non genera plusvalenze).
Tassazione delle plusvalenze: mentre prima tali plusvalenze confluivano nel reddito irpef e contribuivano a formare la base imponibile (e quindi erano assoggettate alla aliquota propria dello scaglione di appartenenza) oggi ex comma 496 finanziaria 2007 è possibile sottoporre le plusvalenze di cui art. 67 lett. b) ad una tassazione separata (senza che confluiscano nel reddito irpef) con aliquota del 20%.
Requisiti per giovarsi della tassazione
sostitutiva ex comma 496:
- Solo ipotesi ex art. 67 lett. b)
- Solo immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni
- E’ stata esclusa tale possibilità x i terreni edificabili: solo terreni agricoli
- Solo se è stata fatta esplicita richiesta al Notaio in sede di stipula
REQUISITI IMPOSTA SOSTITUTIVA EX 496
Requisiti Soggettivi Venditore:
Non devono essere: Imprenditori, Società commerciali, Enti privati e pubblici in rif. alla loro attività istituzionale.
Possono quindi giovarsi della agevolazione: i Privati, Società Semplici, società di fatto non commerciali, Enti pubb. o privati non commerciali attinenti a operazioni non imprenditoriali.
Gli immobili strumentali x l’attività agricola non generano plusvalenze mentre producono plusvalenza i terreni edificatori (non concorre alla det. del reddito catastale) cui cmq non è possibile giovarsi dell’imposta sostitutiva.
Nel caso di più venditori: è possibile giovarne x il singolo (no solidarietà) qualora abbia interesse e qualora la cessione non sia stipulata nell’ambito di attività di imprese individuali.
Queste regole valgono anche per tutti gli atti traslativi quali la datio in solutum .
Trasferimenti immobiliari in attuazione di accordi di separazione / divorzio: No per inesistenza del presupposto impositivo per la loro espressa esenzione fiscale.
Requisiti Negoziali dell’imposta sostitutiva ex 496:
- Cessione deve essere a titolo oneroso. Nozione ampio di Cessione (..) Così vi rientra anche la Cessione di Cubatura. L’Onerosità è elemento essenziale (no liberalità – donazioni)
- Immobile acquistato / Costruito da non più di 5 anni, anche situato all’estero (Uniche eccezioni: immobili adibiti a abitazione principale, Pervenuti x successione).
- No x i terreni edificabili.
- No x plusvalenze realizzate a seguito di lottizzazione o esecuzione opere x renderli edificabili, e successiva vendita (art. 67 a) ).
Nozione di bene costruito: concezione funzionale e non solo amministrativistica (rustico con copertura e mura perimetrali- art. 2645 bis): anche senza dich. fine lavori o richiesta agibilità.
Beni usucapiti: l’acquisto x usucapione e la successiva rivendita entro 5 anni non dà luogo a plusvalenza perché non c’è intento speculativo non essendoci un prezzo di acquisto.
Si verifica invece plusvalenza nella ipotesi di immobile costruito su area acquistata x usucapione. Qui infatti si deve far riferimento alla differenza tra valore del terreno al momento del passaggio in giudicato della sentenza che accerta l’usucapione e il prezzo di vendita.
Sono invece escluse dalla tassazione le plusvalenze realizzate dalla vendita della abitazione adibita ad abitazione principale. Rientrano nell’esenzione anche gli immobili pertinenziali (cantine, soffitte) autonomamente censite purchè effettivamente adibite anch’esse ad abitazione principale. La valutazione circa la destinazione abitativa deve essere oggettiva: è rilevante solo la categoria catastale: quindi solo le categorie da A1 a A11, tranne A10, dalle risultanze anagrafiche e da una eventuale dichiarazione sostitutiva.
Beni pervenuti con donazione e poi successivamente venduti: Oggi sono tassate come plusvalenze tutte le cessioni infraquinquennale cui può valersi della opzione di tassazione (tranne quando sia stata adibita a residenza familiare dal cedente). Pluralità di donazione e termine da cui far partire il quinquennio: dal primo donante: “per gli immobili … acquistati x donazione si assume quale prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal (primo) donante”.