Stato
della normativa sugli impianti.
L’art. 35 del D.L. 25
giugno 2008 n. 112, convertito con legge 6 agosto 2008 n.
- che in caso di trasferimento dell'immobile gli alienanti dovevano consegnare
ai propri aventi causa tutta la documentazione amministrativa e tecnica relativa
agli impianti nonché il libretto di uso e manutenzione;
- che l'atto di trasferimento doveva riportare la garanzia del venditore in
ordine alla conformità degli impianti alla normativa in materia di sicurezza e
che allo stesso dovevano essere allegate, salvo espressi patti contrari, le
dichiarazioni di conformità ovvero le dichiarazioni di rispondenza
Tale intervento normativo,
ha eliminato l'obbligo di specificare
in atto come le parti si erano regolate circa il suddetto obbligo.
Resta infatti ferma la garanzia a carico del
venditore (che è tenuto a garantire che il bene è immune da vizi, secondo quelle
che sono le regole generali dell'ordinamento: artt. 1476 n. 3, 1490, 1492 c.c.);
il venditore è inoltre chiamato a rispondere dei danni subiti dall'acquirente a
causa della non conformità alle norme di sicurezza degli impianti di dotazione
dell'immobile venduto (artt. 1494 c.c.). L’obbligo di consegna all’acquirente
della documentazione relativa agli impianti discende
dall’art. 1477 c.c. che così dispone:
“Il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla
proprietà e all’uso della cosa venduta”. Peraltro, trattandosi di norma
derogabile, in quanto posta nell’esclusivo interesse delle parti, col consenso
dell’acquirente, l’alienante può essere dispensato dall’obbligo di consegna
della documentazione relativa agli impianti. In sostanza è venuto meno il solo obbligo di
allegazione all’atto traslativo della dichiarazione di conformità o della
dichiarazione di rispondenza (obbligo peraltro che poteva essere derogato su
accordo di entrambe le parti e per la cui violazione l’art. 13 non prevedeva
alcun tipo di sanzione) (Cfr. Petrelli).
Alla luce di quanto detto,
risulta opportuno:
1) negli atti traslativi
aventi per oggetto fabbricati dotati di impianti (a prescindere dalla tipologia
e dalla destinazione d'uso dei fabbricati ed a prescindere dall'epoca di
costruzione) deve essere regolamentata la materia della conformità degli
impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza con la conseguenza che:
a) se gli impianti sono conformi (e la conformità andrà valutata con riferimento
alla normativa in vigore all'epoca in cui gli impianti sono stati realizzati,
rifatti ovvero adeguati) il venditore ne darà atto e presterà, nell’interesse
dell’acquirente, la relativa garanzia in termini "positivi" (che varrà ad
impedire l’esclusione della garanzia nei casi di cui all’art. 1491 c.c.)
b) se gli impianti non sono conformi andrà indagata la volontà delle parti sul
come intendano disciplinare e regolare i rispettivi rapporti:
- l'acquirente potrà (in quanto è un suo diritto) pretendere la messa a norma
degli impianti e quindi richiedere di rinviare la stipula del contratto
traslativo a data successiva al completamento dei lavori di adeguamento (ed in
tal modo si rientrerà nell'ipotesi di cui sub a)
- l'acquirente potrà, altrimenti, "accettare" l'acquisto dell'immobile anche con
impianti non conformi, assumendo a proprio carico l'onere dell'adeguamento e
tendendo conto ovviamente conto di tutto ciò nella determinazione del prezzo; in
questo caso la garanzia del venditore andrà esclusa ai sensi dell’art. 1490
secondo comma ovvero dell’art. 1491 c.c.
c) se il venditore non conosce lo stato degli impianti e quindi non sia in grado
di affermare né la conformità ma neppure la non conformità degli impianti:
- l'acquirente potrà (in quanto è un suo diritto) pretendere la verifica dello
stato degli impianti e, in caso di loro conformità, la produzione, della
"dichiarazione di rispondenza" (sostitutiva della dichiarazione di conformità)
di cui all'art. 7 ultimo comma D.M. 37/2008 ovvero, in caso di accertata loro
non conformità, la loro preventiva messa a norma, e quindi richiedere di
rinviare la stipula del contratto traslativo a data successiva alla verifica ed
completamento degli eventuali lavori di adeguamento (ed in tal modo si rientrerà
nell'ipotesi di cui sub a)
- l'acquirente potrà, altrimenti, "accettare" l'acquisto dell'immobile anche con
impianti non "garantiti conformi", assumendo a proprio carico l'onere (ed il
rischio) della verifica e di un eventuale loro adeguamento e tendendo conto
ovviamente conto di tutto ciò nella determinazione del prezzo; in questo caso la
garanzia del venditore andrà esclusa ai sensi dell’art. 1490 secondo comma
ovvero dell’art. 1491 c.c.
2) la "conformità" degli impianti NON incide sulla commerciabilità dei
fabbricati: è comunque possibile, con il consenso di tutte le parti coinvolte da
far risultare dall'atto traslativo, trasferire immobili con impianti non
conformi o comunque "non garantiti conformi" (con le precisazioni di cui al
precedente punto 1) sub b) e sub c)
3) il venditore va informato del suo
obbligo di consegnare all’acquirente tutta la documentazione in suo possesso
inerente gli impianti
4) non è, invece, più necessaria, a seguito dell’entrata in vigore del DL.
112/2008, il cui art. 35 comma
Ipotesi possibili di dichiarazioni in un'atto notarile:
- garanzia di conformità
- dichiarazione di consapevolezza / accettazione espressa del venditore della
non conformità degli impianti
- la dichiarazione di avvenuta consegna (o meno) dei documenti
- la dichiarazione della necessità di adeguamento degli impianti