Caratteristiche – costi dei Mutui
A)
Termini:
1)
Tasso d’interesse
Il tasso di interesse è determinato in base a parametri fissati sui mercati
monetari e finanziari. Il tasso (o saggio) di interesse
rappresenta la misura dell'interesse su un prestito e
l'importo della remunerazione spettante al prestatore (anche cd. costo del
denaro).
Il Tasso di interesse
nominale è il tasso che si applica quando si contrae il mutuo ed è quello
indicato nel contratto. Il Tasso di interesse effettivo/reale è invece ciò che
si ottiene sottraendo l’inflazione al tasso d’interesse nominale: rappresenta
quindi il tasso di interesse al netto dell’inflazione.
Il debitore,
ricevendo una somma di denaro, si impegna pertanto a pagare una somma superiore
a quella ricevuta. La differenza costituisce l'interesse, che viene solitamente
calcolato in una percentuale annua sulla somma prestata.
I parametri di riferimento in base al quale viene calcolato il
tasso di interesse possono essere molteplici: di solito per il tasso fisso è
l’Eurirs mentre per il tasso variabile è l’Euribor oppure il
tasso ufficiale fissato dalla Banca Centrale Europea.
2)
Spread
Nei mutui bancari la banca aggiunge inoltre una maggiorazione
al tasso di interesse, detta spread
(che letteralmente significa “margine” o
“scarto”), che rappresenta la differenza tra il parametro
di riferimento e il tasso applicato.
Negli scambi tra
banche il denaro ha una sua quotazione, tra cui, come sopra specificato, il più
importante è l’Euribor. Quello è il tasso, rilevato giornalmente, a cui la banca
può comprare valuta, o anche venderla. Lo Spread rappresenta invece il guadagno
della Banca.
3)
IRS
Questo indicatore è presente generalmente solo nei mutui a tasso fisso e
costituisce una tutela della Banca nell’ipotesi in cui i tassi d’interesse
aumentino notevolmente durante la vita del finanziamento.
La Banca infatti
ricorre ad accordi esterni (detti swap) con soggetti disposti ad accollarsi il
rischio, nell'ambito di un intento speculativo.
Dal tasso a cui si
concludono tali accordi nasce l'IRS (Interest Rate Swap), la cui
entità cambia
in funzione del periodo coinvolto.
In pratica, nella
ipotesi di mutuo a tasso fisso, il debitore andrà a corrispondere interessi pari
al: tasso di interesse + Irs + Spread.
4)
TAEG / ISC
Il
TAEG
(Tasso Annuo Effettivo Globale), è un indice molto importante per
conoscere il costo complessivo dell’operazione. Tutti gli intermediari devono pubblicare
sui Fogli Informativi. Il TAEG è infatti una sintesi del costo complessivo del
mutuo, che comprende il tasso di interesse (e
lo spread e Irs applicato dalla
banca) e le altre voci di spesa (ad esempio spese di istruttoria
della pratica e di riscossione della rata). Non viene utilizzato quindi per il
calcolo delle rate ma può avere una grande utilità per mettere a paragone i
costi complessivi di diversi mutui.
Stessa funzione del TAEG ha l’ISC
(Indicatore sintetico di Costo) nel quale saranno ricompresi
1. gli interessi;
2. le spese di apertura della pratica di credito;
3. le spese di incasso delle rate (se stabilite dal
creditore);
4. le spese per le assicurazioni imposte dal creditore,
intese ad assicurargli il rimborso del credito in caso di morte, invalidità,
infermità o disoccupazione del debitore;
5. il costo dell'attività di mediazione svolta da un
terzo, se necessaria per l'ottenimento del credito;
6. le altre spese contemplate dal contratto.
5)
Piano di Ammortamento
Il piano di ammortamento non è altro che il progetto di
restituzione del debito. Ciò è sicuramente
possibile quando il mutuo è a tasso fisso mentre, qualora si sia scelto un mutuo
a tasso variabile e si sia verificato un mutamento del tasso, si dovrà procedere
ad una rideterminazione della rata e/o sostituzione del piano di ammortamento.
Il piano stabilisce infatti la data entro la quale tutto il debito
deve essere pagato, la periodicità delle singole rate (mese, trimestre, semestre)
e i criteri per determinare l’ammontare di ogni rata. La
rata è composta da:
• quota capitale
(importo del finanziamento);
• quota interessi, cioè
l’interesse maturato.
Esistono diversi meccanismi di restituzione del finanziamento e
quindi di piani di ammortamento. Oggi uno dei piani di ammortamento più diffusi
è il metodo cosiddetto “francese”: la rata inizia con il rimborso dei soli
interessi e prevede, con il procedere dei pagamenti, il rimborso di una
quota capitale man mano crescente e una quota interessi decrescente. All’inizio
quindi si pagano soprattutto interessi ma a mano a mano che il finanziamento
viene restituito, l’ammontare degli interessi diminuisce (fino a scomparire) e
la quota capitale aumenta, fino a rappresentare l’unico elemento della rata. La
variazione della composizione della rata in quota capitale e quota
interessi può incidere sulle detrazioni fiscali, il cui importo può
quindi cambiare di anno in anno.
B)
Tipi di Tassi:
Mutuo a Tasso Fisso
Il tasso di interesse resta quello fissato dal contratto per tutta
la durata del mutuo. Lo svantaggio è
non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di
mercato. Il vantaggio è conoscere fin dall’inizio gli importi delle
singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da restituire
in maniera cera e definitiva.
Mutuo a Tasso Variabile
Il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto
al tasso di partenza secondo le oscillazioni del parametro di riferimento
(solitamente l’euribor a un mese, tre mesi o sei mesi). Il rischio principale è
l’aumento imprevedibile dell’importo o del numero delle rate. Il
vantaggio è quello di poter beneficiare di eventuali riduzioni delle rate /
durata del finanziamento derivante dalla diminuzione del tasso di riferimento.
Mutuo a Tasso Misto
Il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o
viceversa) a scadenze fisse e/o a
determinate condizioni indicate nel contratto. Questa flessibilità può
comportare uno spread maggiore.
Mutuo a Due tipi di Tasso
Il mutuo è suddiviso in due parti: una con il tasso fisso, una con il
tasso variabile. Anche in questa ipotesi vi possono essere maggiori spese da
corrispondere alla Banca.
Mutuo a Tasso Agevolato
In alcuni casi gli enti pubblici/previdenziali possono contribuire
al pagamento degli interessi del
mutuo, determinando quindi un tasso di interesse a volte sensibilmente più
basso.
CAP
del Mutuo
E’ il tetto massimo di un mutuo a tasso variabile oltre il quale il
tasso di interesse applicato non potrà salire nonostante le oscillazioni del
mercato. Anche la previsione di questa particolare clausola ha un costo.
FLOOR
E’ il tetto minimo di un mutuo a tasso variabile oltre il quale il
tasso di interesse applicato non potrà scendere nonostante le oscillazioni del
mercato.
C)
Principali costi:
• Spese di istruttoria
della Banca ed eventuale compenso dell’intermediario finanziario
• le spese di perizia,
per la valutazione dell’immobile da ipotecare
• le spese notarili
(comprensive delle imposte e tasse di legge) per il contratto di mutuo e
l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari
• il costo del premio di
assicurazione a copertura di danni sull’immobile ed eventualmente dei rischi
legati a eventi relativi alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di
rimborsare il prestito.
• commissione annua di
gestione pratica, spese incasso rata, spese invio comunicazioni.
Tutte le spese (ad eccezione di quelle notarili per le quali
bisognerà rivolgersi al Notaio) sono analiticamente elencate nel Foglio
Informativo rilasciato dalla banca, di cui si consiglia sempre un’attenta
analisi.
N.B.: Una volta stipulato un muto è
sempre possibile una sua estinzione anticipata o rinegoziazione – sostituzione,
a fronte del pagamento delle relative spese, indicate nel mutuo stesso.