Attestato di qualificazione energetica.
· Oggi da allegare agli atti a titolo oneroso a pena di nullità (da Gennaio 2011)
(Articolo non aggiornato alle recenti novità normative; vedere la sezione "Guide e Dizionario Giuridico")
1. Ambito di applicazione.
Il presente Decreto è finalizzato (art. 1, comma 1) a "migliorare le prestazioni energetiche degli edifici", nonché (art. 4, comma 1, lett. a) al"contenimento dei consumi di energia"; alla luce di tale obiettivo devono essere interpretate le sue previsioni, per risolvere i casi dubbi..
L'obbligo di dotare l'edificio dell'attestato sorge, ai sensi dell'art. 6, comma 1, del Decreto, solo "al termine della costruzione".
Deve quindi ritenersi che l'obbligo di allegazione non trovi applicazione agli edifici non ultimati, per i quali non esiste l'obbligo di dotarsi di attestato. La qualifica di fabbricato non ultimato può risultare da dichiarazione di parte, ovvero, preferibilmente, da apposita perizia o dichiarazione rilasciata dal direttore dei lavori.
Sono soggetti all'obbligo di allegazione del certificato energetico - a pena di nullità che può essere fatta valere dal solo acquirente – gli atti che comportano trasferimenti a titolo oneroso.
Il riferimento agli "atti" sembra determinare l'inapplicabilità della disciplina in oggetto ai provvedimenti giudiziari (sentenze, decreti di trasferimento), analogamente a quanto comunemente si ritiene riguardo alle dichiarazioni ed allegazioni prescritte in materia edilizia e urbanistica.
Il riferimento espresso al "trasferimento" sembra da un lato determinare l'esclusione dei contratti di divisione; d'altro lato, seppure tecnicamente la nozione di "trasferimento" non comprende quella della "costituzione" di diritti reali di godimento, è da considerare che spesso il termine "trasferimento" viene utilizzato in senso atecnico, e si ritiene comprensivo anche delle fattispecie di acquisto a titolo derivativo-costitutivo (cfr. ad esempio le conclusioni interpretative raggiunte in relazione alla disciplina del d. lgs. n. 122/2005).
Di conseguenza, anche a titolo cautelativo, la formalità dell'allegazione deve essere osservata in relazione agli atti di costituzione di diritti di usufrutto, uso, abitazione, superficie, servitù, enfiteusi.
Sembra invece comunque da escludersi la costituzione di diritti reali di garanzia (ipoteche).
- l’obbligo di allegazione si ha anche quando la ricostruzione avviene ricostruendo fedelmente l'edificio secondo la sua originaria consistenza.
A decorrere dal 1° luglio 2008:
- agli edifici costruiti in virtù di permesso di costruire rilasciato dopo l’8 ottobre 2005, di superficie anche inferiore a 1000 metri quadrati, nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell'intero immobile (con l'esclusione delle singole unità immobiliari); sia per alienazione che per ristrutturazione totale.
A decorrere dal 1° luglio 2009:
- per tutte le unità immobiliari (salvo quelle escluse dal Decreto), nel caso di trasferimento a titolo oneroso.
Sono esclusi dalla applicabilità del Decreto:
1) - gli edifici (quali per l'appunto autorimesse, cantine, magazzini, ecc.), i quali, pur dotati di impianti di illuminazione (ma non di climatizzazione), non siano destinati ad essere occupati in via continuativa e quindi a dar luogo ad un consumo significativo di energia.
2) - i beni culturali e paesaggistici.
Per i beni paesaggistici rilevano quelli di cui all’art. 136 lettere:
b) le ville, i giardini e i parchi, non tutelati dalle disposizioni sui beni culturali, che si distinguono per la loro non comune bellezza;
c) i complessi di cose immobili che compongono un caratteristico aspetto avente valore estetico e tradizionale, ivi comprese le zone di interesse archeologico.
L'esclusione dei suddetti immobili culturali e di valore paesaggistico opera, più precisamente, nei soli casi in cui "il rispetto delle prescrizioni implicherebbe una alterazione inaccettabile del loro carattere o aspetto con particolare riferimento ai caratteri storici o artistici".
3) - sono poi esclusi i fabbricati industriali, artigianali e agricoli non residenziali, quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili.
Da tale disposizione si desume che gli edifici non residenziali sono normalmente soggetti alla disciplina della certificazione energetica, unitamente a quelli residenziali, salve le eccezioni sopra descritte.
4) - sono ancora esclusi i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati, qualunque sia la loro destinazione e la dotazione dei relativi impianti.
5) - infine, sono esclusi dall'obbligo di certificazione energetica gli impianti installati ai fini del processo produttivo realizzato nell'edificio, anche se utilizzati, in parte non preponderante, per gli usi tipici del settore civile.
Fino alla data di entrata in vigore delle Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici, l'attestato di certificazione energetica degli edifici è sostituito a tutti gli effetti dall'attestato di qualificazione energetica rilasciato dal direttore dei lavori ai sensi dell'articolo 8, comma 2, o da una equivalente procedura di certificazione energetica stabilita dal comune con proprio regolamento antecedente alla data dell'8 ottobre 2005.
Inoltre, dal 1° gennaio 2007 il certificato energetico sarà una condizione indispensabile per ottenere le agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni.
In tutti i nuovi edifici è previsto l’obbligo del solare termico per il riscaldamento dell’acqua sanitaria, per una frazione almeno del 50% del fabbisogno di acqua calda, e di un impianto facoltativo la cui potenza sarà definita successivamente.
2. Nozione.
L’attestato di qualificazione energetica è in sentesi un documento che attesta la capacità di risparmio energetico di un determinato edificio, ma solo nel momento in cui vengono immessi sul mercato immobiliare.
L'attestato relativo alla certificazione energetica ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio, ed è aggiornato ad ogni intervento di ristrutturazione che modifica la prestazione energetica dell'edificio o dell'impianto (art. 6, comma 5, del Decreto).
In particolare è «il documento predisposto ed asseverato da un professionista abilitato alla progettazione o alla realizzazione dell'edificio, nel quale sono riportati i fabbisogni di energia primaria di calcolo, la classe di appartenenza dell'edificio, o dell'unità immobiliare, in relazione al sistema di certificazione energetica in vigore ed i corrispondenti valori massimi ammissibili fissati dalla normativa in vigore per il caso specifico o, ove non siano fissati tali limiti, per un identifico edificio di nuova costruzione. A tal fine, l'attestato comprende anche l'indicazione di possibili interventi migliorativi delle prestazioni energetiche e la classe di appartenenza dell'edificio, o dell'unità immobiliare, in relazione al sistema di certificazione energetica in vigore, nonché i possibili passaggi di classe a seguito della eventuale realizzazione degli interventi stessi. L'estensore provvede ad evidenziare opportunamente sul frontespizio del documento che il medesimo non costituisce attestato di certificazione energetica dell'edificio, a sensi del d.lgs 192/2005, nonché, nel sottoscriverlo, quale è ed è stato il suo ruolo con riferimento all'edificio medesimo».
3. l’asseverazione.
l'attestato di qualificazione energetica dell'edificio come realizzato,deve essere asseverato dal direttore dei lavori e presentato al comune di competenza contestualmente alla dichiarazione di fine lavori senza alcun onere aggiuntivo per il committente. La dichiarazione di fine lavori è inefficace a qualsiasi titolo se la stessa non è accompagnata da tale documentazione asseverata".
Non sembra che l’asseverazione di cui al d.lgs. 192/2005, come modificato dal d.lgs. 311/2006, debba essere resa in modo giurato dal notaio con verbale redatto ai sensi dell’art. 1 del R.D.L. 14 luglio 1937 n. 1666.
L’“asseverazione” sembra indicare, infatti, unicamente l’attestazione da parte di un professionista abilitato che non necessita di alcun tipo di formalismo giuridico; inoltre il professionista abilitato ne è direttamente responsabile. In caso di rilascio di dichiarazioni false il direttore tecnico abilitato per legge può incorrere nelle conseguenze penali di cui all’art. 481 c.p.
L’assenza di una forma giuridica particolare viene, infatti, bilanciata dalla conseguenze amministrative e penali in cui incorre il soggetto (professionista abilitato/ il direttore dei lavori) che per legge è tenuto a rilasciare l’attestazione.