I Fabbricati rurali e le agevolazioni della PPC
(tratto dallo Studio del Notariato 53/2009)
Definizione fiscale
Agli effetti fiscali la qualifica o meno di un fabbricato dipende sempre dal
tipo della sua utilizzazione (così anche il fabbricato abitativo situato in zona
residenziale destinato alla abitazione del coltivatore; non lo è
invece il fabbricato abitativo costruito in zona agricola ma non adibito
ad abitazione del coltivatore).
Diverso è anche il concetto di pertinenzialità: un fabbricato posseduto ed
utilizzato da chi coltiva i terreni è sempre fiscalmente rurale (anche se
oggettivamente non è pertinenza del terreno).
Per il terreno agricolo prevale quindi una visione economica-funzionale, per cui
il rapporto di pertinenzialità viene a configurarsi in funzione dell’attività di
impresa e quindi vi rientrano tutti i fabbricati funzionali all’attività
agricola ed alle costruzioni strumentali destinate ad uso ufficio dell’azienda
agricola ed i fabbricati abitativi rurali.
Lo stesso concetto è utilizzato nel Tuir (art. 42) e ai fini ICI per
l’individuazione delle costruzioni rurali (anche accatastati all’urbano), aventi
i requisiti di ruralità ex art. 9 DL 557/93 conv. L 133/94.
I requisiti di ruralità, di cui sopra, possono riassumersi in:
-
Fabbricati rurali di servizio: sono quelli strumentali alle attività agricole e
connesse ex 2135 c.c. incluse quelle adibite ad uffici dell’azienda agricola /
agriturismo;
-
Fabbricati ad uso abitativo: sono quelli utilizzati quale abitazione
dell’imprenditore agricolo (necessità della iscrizione al R.I.) o conviventi a
suo carico, titolare di diritti reali / affittuario sul terreno. Il volume
derivante dalle attività agricole deve essere superiore al 50% del reddito
complessivo; Se il terreno è
considerato montano (L. 97/94) il volume d’affari deve essere superiore di un
quarto.
-
Il terreno cui il fabbricato è asservito deve avere una superficie di almeno
10.000 mq ed essere censito al catasto terreni con R.A. Se trattasi di terreno
montano, deve avere una superficie di almeno 3.000 mq. (a differenza della
nozione generale di fabbricato rurale che prescinde dall’esistenza di un terreno
circostante);
-
Il fabbricato non deve rientrare nelle Cat. A/1 e A/8 e non avere le
caratteristiche di lusso.
Per la qualificazione del terreno come
agricolo, esistono due tesi:
-
la qualificazione è determinata dalla realtà naturale e utilizzazione di fatto;
-
la qualificazione è determinata dagli strumenti urbanisti relativi (+).
Se quindi per il terreno in oggetto, seppure coltivato, è prevista una
destinazione edificatoria, non potrà mai essere qualificato come fondo agricolo.
Nell’ipotesi di vendita del fabbricato, bisogna esaminare se sia fiscalmente
rilevante:
- la sola destinazione ed
utilizzazione che sarà data dall’acquirente;
- se rilevi anche la destinazione ed
utilizzazione del venditore.
Dalla disciplina dell’imposta di registro si evince che ha rilevanza la
destinazione che sarà data dall’acquirente.
Dalla disciplina IVA è invece rilevante anche la destinazione data dal cedente.
Fabbricato rurale come pertinenza del terreno agricolo
Il concetto di fondo rustico è più generico ed ampio di quello di podere, e può
essere definito come “terreno destinato alla produzione agricola
indipendentemente dalla dotazione di fabbricati colonici e manufatti”. Si
distingue quindi dalla azienda agricola.
Il fondo rustico comprende il terreno agricolo (bene principale) e beni
accessori. Il rapporto di servizio si inquadra civilisticamente come rapporto
pertinenziale. Si considera compresa nel fondo rustico anche a casa colonica,
ove abitano l’agricoltore, i familiari e ev. lavoratori.
Le agevolazioni della PPC sono espressamente estesi “alle case non situate sul
fondo ed anche censite al catasto urbano, quando abbiano lo scopo di dotare
piccole proprietà coltivatrici di fabbricati destinati all’abitazione e/o al
ricovero di bestiame, prodotti, mezzi di coltivazione. Deve tuttavia essere
ubicato nelle zone limitrofe.