DICHIARAZIONI URBANISTICHE

Problemi urbanistici: attengono allo sviluppo edilizio dell’intero territorio;

Problemi edilizi: attengono alle singole costruzioni.

Le dichiarazioni urbanistiche sono prescritte a pena di nullità negli atti aventi natura traslativa.

TERRENI

TERRENI DI PERTINENZA DI EDIFICI censiti al C.F. inferiori a 5.000 mq.

La parte venditrice dichiara che l’area annessa all’immobile in oggetto è di pertinenza di edificio censito al Catasto Urbano del Comune di … ed ha una superficie inferiore a 5000 mq.

TUTTI GLI ALTRI TERRENI

Ai sensi dell’art. 30, secondo comma del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, la parte alienante consegna a me Notaio il certificato di destinazione urbanistica relativo al terreno in oggetto rilasciato dal funzionario responsabile del Comune di __ in data ___, prot. N., che si allega al presente atto sotto la lettera ___, tuttora vigente nelle sue prescrizioni non essendo ancora trascorso un anno dal suo rilascio.

La parte alienante all’uopo mi dichiara che dalla data di rilascio alla data odierna non sono intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici.

IN CASO DI INERZIA

La parte venditrice dichiara che in data ___, prot. N.  è stata presentata al Comune di ___ la richiesta per l’ottenimento del CDU, che non è alla odierna ancora stato rilasciato.(deve essere trascorso 30 giorni dalla domanda)

La parte venditrice, ai sensi del c. 4 dell’art. 30 D.P.R. 380/2001, dichiara che il terreno, oggetto del presente atto, ha la seguente destinazione urbanistica : ..

* il Cdu ha validità di un anno dal rilascio *

(Si ricorda che, nella ipotesi di alienazione di terreni, è sempre opportuno precisare che:

-          Il terreno non è stato percorso dal fuoco (L.353/00);

-          Non vi sono soggetti a favore dei quali spetterebbe la prelazione agraria

            EDIFICI        

IMMOBILI ANTE 1 settembre 1967

La parte alienante, a norma dell'art. 40, secondo comma della legge 28 febbraio 1985, n. 47, e dell’ successive modificazioni, e ai sensi e per gli effetti degli artt. 47 e 76 del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, consapevole delle sanzioni penali previste per le ipotesi di falsità in atti e dichiarazioni mendaci ivi indicate, dichiara che la costruzione dell’immobile in oggetto è stata iniziata anteriormente al 1 settembre 1967, e che ad oggi non sono intervenute modifiche agli strumenti urbanistici.

(Se l’immobile è ante ’67 ma c’è ugualmente la licenza edilizia, è opportuno indicarla:

“il fabbricato di cui fa parte la porzione immobiliare oggetto della presente vendita, è stato costruito anteriormente al 1 settembre 1967 in forza di licenza edilizia rilasciata dal Comune di … in data… n. …”.

IMMOBILI post 1967

Ai sensi del combinato disposto dell’art. 40 L. 47/1985 e dell’art. 46 DPR 380/2001, e successive modificazioni, il venditore dichiara che l'immobile oggetto del presente atto è stato edificato in virtù di ________

licenza edilizia (fino al 30 gennaio 1977) o concessione edilizia (costruzioni realizzate fino al 30 giugno 2003),

permesso di costruire (dopo 30 giugno 2003) (scelta terminologica in sintonia con quanto precisato dalla C.Cost in quanto lo ius edificandi non discende dalla autorità pubblica che lo concede ma è connaturato con il diritto di proprietà del singolo)

concessione in sanatoria  rilasciata dal Comune di __________in data ______, protocollo n. ____ .

e che dalla data del permesso di costruire ad oggi non sono intervenute modifiche agli strumenti urbanistici (oppure che per l’immobile in oggetto non ricorrono i presupposti per richiedere la sanatoria edilizia o DIA, né per esso risulta essere stato irrogato provvedimento sanzionatorio ex art. 41 L. 47/85).

.

  ** In tutti i casi, Per immobili soggetti a vincolo, per il rilascio del permesso di costruire occorre anche il relativo parere favorevole o atto di assenso (dipende dal vincolo…)**

  ** In caso di DIA, occorre allegare alla presentazione della DIA anche il relativo parere favorevole  ** (da agosto 2010 la Dia è stata sostituita dalla SCIA)

denuncia di inizio attività

(per interventi ex art. 22 c. 3 D.P.R. 380/2001 eseguiti dal 30 giugno 2003, nonché per interventi di cui all’art. 1 comma 6 legge 443/2001 (legge Lunardi), già soggetti in base alla precedente normativa a concessione edilizia e per i quali tale disposizione consentiva, a scelta dell’interessato e per certi tipi di intervento, di fare ricorso alla D.I.A, nella pratica a volte chiamata “super D.I.A.” ),

Ai sensi del combinato disposto della L. 47/1985 e dell’art. 46 DPR 380/2001, e successive modificazioni, il venditore dichiara che l'immobile oggetto del presente atto è stato edificato (dopo il 29 giugno 2003) in virtù di (oppure: Per i lavori di ristrutturazione consistenti in …è stata presentata)

denuncia di inizio attività presentata al Comune di ---- in data ----  prot. n. ---- ;

che la relativa relazione giurata riguardo i lavori da eseguire è stata redatta dal Geom. … iscritto all’Albo dei Geometri al n. … e depositata al Comune di … in data … prot. n. …;ù

che in data … è stata depositata presso il Comune di … comunicazione di fine lavori (entro 3 anni)

che successivamente alla presentazione della suddetta denuncia non è stato notificato alcun provvedimento da parte delle autorità competenti.

 *** In ogni caso,  :

- licenze non annullate, ne revocate o divenute inefficaci per qualsiasi causa

- la suddetta unità immobiliare è conforme a quella risultante dal progetto approvato e che per la stessa era stato rilasciato certificato di abitabilità in data … protocollo n. …

IMMOBILI ABUSIVI- concessione in sanatoria

costruiti in assenza di licenza o concessione edilizia o in totale difformità

 CONDONO (sia del 1994 che del 2003)

Col nuovo condono occorre distinguere tra circolazione provvisoria e definitiva, essendo l’iter non ancora concluso.

Comunque il condono-ter richiama sia la 47/1985 che la 724/94, dunque si ritiene pacificamente applicabile anche il 2, co 58, legge 662/96 che costituisce riferimento valido sia per la circolazione provvisoria che per la definitiva.

Ai sensi del combinato disposto della L. 47/1985 e dell’art. 46 DPR 380/2001, e successive modificazioni, il venditore dichiara che :

l'immobile oggetto del presente atto è stato edificato in virtù di Concessione in sanatoria rilasciata dal Comune di … in data … protocollo n. … .

Oppure :

per la porzione immobiliare oggetto del presente atto è stata presentata al Comune di ___ in data ___ prot. n. ___ la domanda di concessione in sanatoria ai sensi e per gli effetti dell'art. 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724 e successive modificazioni;

è stata pagata l'intera somma dovuta a titolo di oblazione di lire ___ con versamenti in conto corrente postale presso l'Ufficio Postale di ___ in data ____ n. ___ di Euro ___ sul conto corrente n. …. (eventuale oblazione ridotta per abuso di necessità);

è stata pagata l'intera somma dovuta a titolo di contributo concessorio di lire ---- con versamenti in conto corrente postale presso l'Ufficio Postale di ___ in data ____ n. ___ di Euro ___ sul conto corrente n. ….( eventualmente non dovuta in quanto …);

è stato depositato in Comune la richiesta di accatastamento prot. n. … del … , corredata della necessaria documentazione;

il rilascio della concessione in sanatoria non era subordinato al parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela dei vincoli a norma dell'art. 32 della L. 47/1985, e successive modificazioni ed integrazioni;

il Comune non ha emesso provvedimento di sanatoria nei termini di legge né ha emesso provvedimento di diniego .

(il termine è previsto dall’art. 39 comma 4 l. 427\94, dall’art. 2 comma 38 l. 662\96 che prevedono il termine di 1 anno o 2 anni per i Comuni con più di 500.000 abitanti, a decorrere dalla data di entrata in vigore delle rispettive leggi (1 gennaio 1995 per il primo condono). Per il terzo condono il silenzio assenso comincerà a decorrere dal 30 settembre 2006.

Entro i medesimi termini deve essere pagata l’intera oblazione, pena l’incommerciabilità del bene, oltre alle sanzioni previste dalla l. 47\85.

Nessuno attesta, verifica o dichiara il silenzio-assenso essendo una conseguenza che discende ex lege dall’inerzia della PA.

Qualora venga emanato provvedimento formale dopo che si sia formato il silenzio-assenso, il provvedimento non potrà contrastare con il silenzio-assenso già formato.

PARERE

Il venditore DICHIARA che per l’immobile oggetto della domanda di concessione in sanatoria

- è stato RILASCIATO parere favorevole di cui all’art. 32  L.47/85, introdotto dall’art. 2 c. 44 L 662/96.

     SE NON È STATO RILASCIATO:

- è stato RICHIESTO il parere di cui all’art. 32, L. 47/85 e l’organo competente non ha a tutt’oggi emesso alcun provvedimento a fronte di detta richiesta, non essendo ancora trascorsi 180 gg dalla richiesta in base alla norme sul SILENZIO RIFIUTO, per gli IMMOBILI soggettI a vincoli di di cui L. 1089/1939; L. 1497/1939; L.  431/1985 (Decreto Galasso); vincoli a tutela di interessi IDROGEOLOGICI e delle falde idriche; vincoli a tutela di parchi e delle aree protette nazionali e regionali).

Qualora invece siano trascorsi i 180 giorni e si sia formato il silenzio-rifuito, oltre ad una nuova domanda, in caso di inerzia della PA, la parte potrà solo rivolgersi al TAR per l’ottenimento del provvedimento. Il procedimento di condono è infatti sospeso.

- è stato RICHIESTO il parere di cui all’art. 32, L. 47/85 e l’organo competente non ha a tutt’oggi emesso alcun provvedimento a fronte di detta richiesta, ma sono trascorsi i 180 o 120 gg dalla richiesta in base alla norme sul SILENZIO ASSENSO. Per le AREE sottoposte a VINCOLO diverso.

la legge 47\85 prevede due tipi di vincoli (storici, artistici, architettonici, archeologici, paesaggistici, ambientali, idreogeologici, a difesa delle coste marine, per la difesa militare, per la pubblica sicurezza:

l’art. 33 disciplina i vincoli di inedificabilità assoluti, per i quali non è possibile la sanatoria, salvo quelli derivanti dagli strumenti urbanistici, che possono essere modificati.

L’art. 32 prende invece in considerazione i vincoli, diversi da quelli dell’art.33, e quindi non di inedificabilità, che possono essere oggetto di condono previo parere.

E’ possibile che il permesso di costruire o in sanatoria venga rilasciato anche in caso di assenza del parere (silenzio): se poi interviene un parere negativo, il bene sarà ugualmente commerciabile ma sarà oggetto di sanzione (anche demolizione) se non si provvederà all’adeguamento dell’abuso con le prescrizioni del parere.

L’esistenza del vincolo rileva nel momento in cui occorre definire il condono, e non nel momento in cui il vincolo è stato creato (se quindi successivo non rileverà)(per i vincoli sui parchi invece rileva l’istituzione del parco).

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data dell’abuso: edifici costruiti entro il 1 ottobre 1983 per il primo condono; 31 dicembre 1993 per il secondo condono; 31 marzo 2003 per il terzo condono;

data della domanda: entro il 30 giugno 1987 per il primo condono; 31 marzo 1995 per il secondo condono; 31 marzo 2004 (posticipato al 31 luglio 2004) per il terzo condono;

entità dell’abuso: senza alcun limite per il primo condono; con determinati limiti per il secondo e terzo condono(750 mc. per domanda);

                                                            *********************

Ambito di applicazione.

Il Tu. si applica solo agli atti tra vivi: con esclusione delle sentenze e degli atti mortis causa.

L’applicazione è altresì esclusa per gli atti costitutivi di garanzia e di servitù (mentre solo x il CDU non si applica anche alle divisioni ereditarie, donazioni tra coniugi e parenti in linea retta- art. 30).

Deve trattarsi di atti ad effetti reali (e non solo obbligatori) che importi trasferimenti immobiliari tra cui si ritiene:

la separazione consensuale tra coniugi, la divisione (tranne quella del testatore ex 734), la costituzione di fondo patrimoniale, qualunque atto ad effetto reale anche sotto condizione o termine o ad effetti differiti, regolarizzazione di società di fatto, affrancazione di fondo enfiteutico.

Quanto agli acquisti a titolo originario, in generale si ritiene che non si applichi la suddetta normativa; bisogna tuttavia precisare per l’accessione (edificio costruito sopra un terreno) che l’accessione, e con essa l’acquisto originario, opera al momento della realizzazione della costruzione, e quindi una volta costruita gli effetti della accessione sono terminati: quando la costruzione viene ceduta insieme al terreno, si tratta di un atto traslativo in cui troverà applicazione il TU.

Gli interventi edilizi.

L’Art. 3 menziona i vari tipi di interventi edilizi che sono:

manutenzione ordinaria e straordinaria;

interventi di restauro e risanamento conservativo;

ristrutturazione urbanistica e edilizia;

nuova costruzione.

1) Opere che non richiedono alcun provvedimento (edilizia libera): sono quelle indicate nell’art.6 e sono quelle di manutenzione ordinaria, eliminazione barriere architettoniche, opere temporanee per il sottosuolo (definite prima come “opere interne”);

2) Opere che richiedono una DIA (ai fini della regolarità ma non ai fini della commerciabilità): con il TU gli interventi che richiedono il permesso di costruire sono stabiliti in modo tassativo, per tutti gli altri è sufficiente una DIA, la cui mancanza da luogo comunque a sanzioni.

3) Opere che richiedono il permesso di costruire o, una DIA (oggi concorrente): nuova costruzione o totale difformità (cd. abusI primari PER LE QUALI C’E’ UN PROBLEMA DI COMMERCIABILITA’ DEL BENE: si ritiene che costituisca abuso primario tutti gli interventi che ampliano la superficie dell’immobile (e realizzino una nuova unità abitativa), nei casi di ristrutturazione edilizia, nelle iposi di variazioni essenziali prive di provvedimento abilitativi, in cui c’è l’ordine di demolizione.

La totale difformità è equiparata alla mancanza del provvedimento ed è disciplinata dall’art.31. Si tratta di edificio integralmente diverso da quello previsto nel permesso o con volumi tali da costituire un organismo edilizio autonomamente utilizzabile : ossia abbia un maggior volume.

Con l’espressione “organismo edilizio” si intende una sola o una pluralità di porzioni volumetriche.

Questa può essere determinata da opere interne o esterne che abbiano rilevanza urbanistica: ossia aumentino il carico urbanistico od  anche dal mutamento di destinazione d’uso che si realizzi attraverso opere strutturali che abbiano rilevanza urbanistica.

Tutte le altre che non incidono direttamente sulla unità immobiliare (lavori interni, finestre, soppalchi, cambio di destinazione senza opere) non incidono sulla commerciabilità del bene, per cui sarà sufficiente una DIA. (cd. parziale difformità che non incide sulla commerciabilità ma da luogo solo a sanzioni).

Sanatoria a Regime – giudizio di conformità (art. 36 TU)

A condono chiuso, l’unico modo per la commerciabilità del bene, è il giudizio di conformità.

“in assenza di permesso di costruire o in difformità allo stesso (e in tutti i casi in cui c’è l’ordine di demolizione), e fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione, sia al momento della presentazione della domanda”. (si ritiene che gli effetti della sanatoria operino ex nunc).

Come costituisce un diritto dell’interessato ottenere il permesso di costruire, così se ricorrono i presupposti, è un diritto ottenere la concessione in sanatoria, anche quella in esame, che è quindi un atto dovuto. Dall’atto dovranno risultare gli estremi del provvedimento.

La conformità deve essere alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente, con formula generale.

Il contributo concessorio deve essere pagato in misura doppia.

Qualora il funzionario non emetta il provvedimento, decorsi 60 giorni, la richiesta si intende rifiutata (art. 36 ult.comma).

Il silenzio viene inteso come mancato provvedimento, ed è quindi possibile che la PA lo emani in qualsiasi momento. Ai fini della commerciabilità, questo silenzio non potrà mai essere utilizzato.

Atto di conferma (art. 36 TU).

Se la mancata indicazione nell’atto dei documenti non è dovuta all’effettiva loro inesistenza (esistevano ma non sono stati dichiarati), l’atto nullo può essere confermato mediante atto successivo che abbia la stessa forma, anche a cura di una sola delle due parti. L’atto di conferma andrà quindi trascritto. L’atto avrà effetti ex tunc(retroattivi).

L’interpretazione più restrittiva ritiene quindi nullo un atto pur se l’immobile sia in regola, per mancanza di documentazione.

Rapporto tra atto di conferma e atto di convalida (799-1423): nella conferma gli effetti dipendono dall’atto di conferma, mentre nella convalida dipendono dal primo atto da convalidare.

Abuso di necessità.

 riguarda gli abusi realizzati in una costruzione adibita a prima abitazione ; gode di una oblazione in misura ridotta ma c’è l’obbligo di non alienazione per 10 anni.

In caso di alienazione l’atto non è nullo se entro 60 giorni è stata pagata la differenza tra l’oblazione in misura ridotta e quella ordinaria ex comma 3 art.39 l. 724\94, maggiorata degli interessi legali,  e sono state allegate(non bastano gli estremi coma per il normale pagamento dell’oblazione) all’atto la ricevuta dei pagamenti.

Conseguenze civili per false dichiarazioni urbanistiche.

L’art. 46 T.U. edilizia dispone che a pena di nullità dell’atto deve risultare per “dichiarazione dell’alienante” gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Il comma 5 bis precisa inoltre che la suddetta normativa si applica anche quando gli interventi edilizi sono stati realizzati mediante DIA ai sensi dell’art. 22 TU.

La dichiarazione di parte concerne anche gli estremi del versamento dell’oblazione, ai sensi dell’art. 35  l. 47\85 per cui la prima rata deve essere contestuale alla presentazione della domanda, mentre la seconda deve avvenire entro 120 giorni dalla domanda stessa.

In generale si può affermare che tutta la normativa urbanistica si basa sulla dichiarazione di parte, e non sulla constatazione del notaio, che sarebbe costretto ad accertamenti di fatto che non rientrano nella sua attività documentale.

Più precisamente la legge fa rifermineto alla dichiarazione dell’alienante il quale si ritiene essere il soggetto più informato del provvedimento, perché titolare del bene negoziato. La dichiarazione può essere resa anche dall’acquirente, dal momento che se la legge prevede che l’atto di convalida proviene dall’acquirente, questo è anche legittimato alla dichiarazione urbanistica in atto.

Si ritiene che la dichiarazione, per cui non è necessario l’onere della forma scritta ma può avvenire in qualsiasi espressione idonea, possa comunque essere sostituita dalla allegazione del provvedimento.

Tutte le dichiarazioni urbanistiche possono essere rilasciate anche dai rappresentanti legali o volontari ex art. 47 bis l. 47\85.

La dichiarazione ha per oggetto gli “estremi”del provvedimento, ossia tutti i dati necessari per identificare e ricostruire l’esistenza del documento.

La dottrina si è interrogata se la nullità prevista dall’art. 46 TU sia una nullità formale o sostanziale.

Al riguardo si ritiene che la teoria della nullità formale, per cui l’atto è e rimane valido per il solo fatto che vi sono menzionati il provvedimento autorizzativi o la dichiarazione ante 67, non sia sufficiente a garantire la ratio della normativa.

Se infatti la disciplina ha come scopo la repressione degli abusi edilizi, non può ritenersi suffucuente la semplice menzione del provvedimento, ma il provvedimento deve effettivamente esistere ed essere valido (teoria della nullità sostanziale).

Nella ipotesi quindi in cui la parte faccia una dichiarazione falsa, qualora la falsità venga provata, l’atto, nato come valido, perde la sua legittimità poiché l dichiarazione si deve ritenere come non esistente.

L’autodichirazione della parte quindi presuppone la veridicità del dichiarato, e pertanto richiede l’esistenza nella realtà del fatto dichiarato; dall’altra parte la dichiarazione dichiarata falsa è come se fosse mancante.

Qunato alla responsabilità del notaio, mentre nella ipotesi di dichiarazione mancante il notaio incorrerà nell’art 28 LN per violazione delle norme in materia urbanistica, nella fattispecie di falsa dichiarazione nessuna responsabilità potra essere ascritta al notaio rogante, il quale è impossibilitato a procedere ad un accertamento della veridicità della dichiarazione, che esula le sue funzioni, e quindi nessun rilievo potrà a lui essere attribuito.

Solo qualora il notaio avrà avuto conoscenza, in qualsiasi modo, che la dichiarazione fatta dalla parte  falsa, dovrà rifiutarsi di prestare il suo ufficio poiché, oltre alla circostanza che l’atto così rogato è nullo, non può attribuire pubblica fede ad una dichiarazione che sa essere falsa.

Oltre alla sanzione civilistica della nullità, si ricorda che il TU prescrive anche sanzioni penali (art. 44- arresto fino a 2 anni e ammenda) e amministrative: demolizione e confisca.

Saranno inoltre applicate in caso di falsa dichiarazione le sanzioni previste dal DPR 445\00 e dalla legge penale (falsa testimonianza).

Per ulteriori informazioni / approfondimenti, consultare la sezione "Formulario".

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