L’art. 2652 c.c.: La trascrizione delle domanda giudiziali e la Pubblicità Sanante.
1. Osservazioni generali.
Gli art. 2652 e 2653 contengono un elenco di domande giudiziali per le quali è previsto l’onere della trascrizione (indipendentemente dall’esito della pronuncia).
Secondo giurisprudenza costante, la trascrizione della domanda è consentita nei soli e tassativi casi previsti, e può essere eseguita solo dopo la sua notifica.
Nella nota di trascrizione dovranno essere inseriti gli estremi della domanda, mentre non è necessario né corretto inserire i dati del titolo sostanziale sottostante.
La funzione della trascrizione della domanda giudiziale è messa in luce dall’art. 111 comma 4 cpc, che sancisce il principio della insensibilità del processo di fronte ad atti dispositivi del diritto n contestazione. In forza di tale principio, la sentenza sfavorevole al convenuto, travolge anche l’eventuale acquisto compiuto da terzi. Il processo tuttavia si considera in corso solo dal momento della trascrizione della domanda, così che se i terzi acquirenti abbiano trascritto prima della trascrizione della domanda giudiziale, il loro acquisto sarà salvo (2652 - 2653).
L’effetto della trascrizione consiste quindi in una prenotazione degli effetti della sentenza di accoglimento, che seppure intervenuta dopo l’ev. acquisto del terzo, prevarrà su quest’ultimo se la domanda giudiziale è stata trascritta prima.
Affinchè la trascrizione delle domande giudiziali possa avere effetto, occorre una perfetta coincidenza tra la domanda trascritta e la sentenza di accoglimento. La trascrizione perde effetto in caso in cui la domanda non sia accolta o vi sia rinuncia all’azione. Non occorre altresì la necessità di procedere alla trascrizione della domanda per ogni grado di giudizio.
Non sempre l’inopponibilità della sentenza sul piano processuale (perché la relativa domanda è stata trascritta tardivamente) si trasforma in una salvezza del diritto sostanziale acquistato. Ciò dipende dal tipo di domanda dal momento che in talune ipotesi l’attore vittorioso potrà comunque agire nei confronti del terzo (azione di rivendicazione) mentre in altre fattispecie questo pericolo per l’acquirente non vi sarà (azione di risoluzione).
Se non vi stata né la trascrizione della domanda giudiziale né la trascrizione dell’acquisto del terzo, si applicherà l’art. 111 cpc secondo cui solo se l’alienazione è anteriore alla domanda giudiziale, l’accoglimento di quest’ultima non potrà pregiudicare i terzi.
2. Le singole domande giudiziali
N.1 (Domande risoluzione, rescissione – revocazione donazione): la posizione del terzo acquirente è fatta salva prescindendo dalla sua buona fede se la trascrizione dell’atto di acquisto è anteriore alla trascrizione della domanda giudiziale.
N.2 (Domande per esecuzione specifica obbligo contrarre): Qui per effetto della retroattività della sentenza ex 2932 si riesce a dare tutela ad un trasferimento che in realtà non si era prodotto. La dottrina ha messo in luce come in questa ipotesi (preliminare a cui no è seguito il definitivo) l’effetto prenotativo della trascrizione vada oltre alla generica funzione conservativa in quanto la retrodatazione dell’effetto traslativo al momento della domanda non opera solo nei confronti degli aventi causa ma come criterio per la soluzione di ogni conflitto tra sub acquirenti, in analogia alla efficacia dell’art. 2644. Alla domanda di esecuzione in forma specifica è stata parificata la domanda volta a far valere la prelazione (legale e per parte della dottrina anche volontaria).
N.3 (Domanda di accertamento giudiziale di sottoscrizioni su scritture private): la norma permette una pubblicità con effetti prenotativi delle scritture private non autenticate (che normalmente non possono essere trascritte) e, di conseguenza, la successiva trascrizione del titolo con sottoscrizione accertata giudizialmente. La norma non può tuttavia essere utilizzata per richiedere il mero accertamento dell’avvenuto passaggio della proprietà di un immobile in base a scrittura non autenticata.
N.4 (Domanda per l’accertamento della simulazione): Da questa fattispecie in poi l’acquisto del terzo resta fermo non solo nella ipotesi di trascrizione antecedente ma anche nella ipotesi di buona fede del terzo acquirente, che deve sussistere al momento dell’acquisto. Si ritiene che la buona fede sia esclusa non solo dalla conoscenza della simulazione, ma anche dal semplice dubbio. La norma in esame deve essere messa in collegamento con l’art. 1415 che tutela gli acquirenti in buona fede dal venditore apparente, fermo restando la necessità della trascrizione anteriore dell’acquisto rispetto alla domanda di simulazione.
N.5 (Domanda revocatoria): non è invece prevista la trascrizione di domanda di revoca di atti soggetti ad iscrizione: in tale ipotesi infatti la revoca è sempre opponibile al terzo acquirente.
N.6 (Domanda di nullità e annullamento)
Nullità: la fattispecie prevede una importante eccezione rispetto al regime generale della nullità ce prevede l’imprescrittibilità dell’azione e l’opponibilità erga omnes. In tale ipotesi si parla infatti di Pubblicità sanante in quanto il decorso di 5 anni dalla trascrizione dell’acquisto del terzo, rende l’acquisto stesso definitivamente salvo ed efficace. Tuttavia questo particolare effetto si produce unicamente sull’acquisto del terzo in buona fede (che abbia trascritto il titolo di provenienza nullo ed il suo valido acquisto), fermo restando quindi l’invalidità per nullità dell’atto del dante causa che sarà opponibile nei confronti di chiunque altro (per cui in caso di conflitto tra titolo invalido e valido prevale sempre quest’ultimo). Mentre parte della dottrina aveva sostenuto che l’acquisto del terzo avvenisse a titolo originario, la giurisprudenza ha precisato che trattasi unicamente di un effetto (eccezionale) della trascrizione. Si ritiene inoltre che la norma non possa essere applicata al negozio inefficace.
Si sottolinea infine che ai sensi dell’art. 46 DPR 380/01 la nullità dell’atto per mancanza delle suddette menzioni, non pregiudica i diritti di garanzia o servitù acquistati in base ad atto iscritto / trascritto anteriormente rispetto alla domanda di nullità.
Annullamento: nella ipotesi di annullamento per incapacità legale, si applica la disciplina prevista in tema di nullità. Per tutte le altre ipotesi di annullabilità invece la sentenza di annullamento che accoglie la domanda, non pregiudica i diritti acquistati dai terzi in buona fede a titolo oneroso se l’atto è stato trascritto almeno 5 anni prima. Si ritiene che detto termine sia di decadenza e non di prescrizione, per cui non vengono in rilievo eventuali fatti di interruzione o sospensione.
La giurisprudenza ha escluso la trascrivibilità autonoma ai sensi dell’art. 2652 n. 6 di domande di accertamento relativo all’esistenza del diritto di uso di parcheggi ex art. 18 l. 765/67, avendo natura di limite legale della proprietà.
Vi è contrasto in dottrina circa gli effetti delle domande volte a far accertare la nullità della trascrizione effettuata: si discute infatti se anche a queste sia applicabile o meno l’art. 2652 n. 6 in tema di nullità.
N.7 (Domanda con cui si contesta un acquisto mortis causa). La norma deve essere coordinata con l’art. 534 che disciplina gli effetti dell’azione di petizione di eredità nei confronti dei terzi (l’erede può agire anche contro gli aventi causa da chi possiede a titolo di erede (..) Sono salvi i diritti del terzo in buona fede acquistati a titolo oneroso dall’erede apparente se trascritti anteriormente rispetto all’acquisto del vero erede o alla domanda giudiziale).
Secondo un primo orientamento entrambe le norme fanno riferimento all’azione di petizione per cui mentre il 534 si occupa degli acquisti a titolo oneroso, il 2652 n.7 salvaguardia anche gli acquisti a titolo gratuito, ponendo l’ulteriore condizione del trascorrere di 5 anni dalla trascrizione (inoltre qui la buona fede si presume ex 1147).
N.8 (Domanda di riduzione): se la trascrizione della domanda di riduzione avviene entro 10 anni dall’apertura della successione, è irrilevante la priorità delle trascrizioni in quanto il terzo soccombe sempre in virtù dell’efficacia reale di tale azione. Oltre il limite decennale invece, la tutela dei terzi sub acquirenti è subordinata alla normale condizione che costoro abbiano trascritto il loro acquisto anteriormente alla domanda di riduzione.
Si rinvia in altra sede l’analisi delle modifiche all’art. 561 e 563 in ordine alla domanda di restituzione, introdotte dalla l. 80/2005.
N.9 (Domanda di revocazione e opposizione a sentenze): anche in questa ipotesi, che si ritiene applicabile alla revocazione straordinaria a sentenze ed alla opposizione del terzo revocatoria, la salvezza dell’acquisto del terzo è subordinata ad una trascrizione anteriore di 5 anni.
Per completezza, si elencano qui di seguito le domande giudiziali soggette a trascrizione ex 2653:
N.1 (Domanda di accertamento / Rivendicazione diritti reali);
N.2 (Domanda di devoluzione di fondo enfiteutico);
N.3 (Domanda di riscatto della vendita di immobili);
N.4 (Domanda di scioglimento della comunione);
N.5 (Domanda che interrompe l’usucapione).